На вопросы читателей, связанные с работой управляющих компаний (УК), платой за коммунальные услуги и обслуживанием многоквартирных домов, отвечает Виталий Иванов, генеральный директор агентства недвижимости «ДК-Мегаполис», партнер НП «КР «Мегаполис-Сервис».
В платежке появилась дополнительная строчка — за консьержа и видеонаблюдение. Решение об этом приняло общее собрание собственников. Могу ли я отказаться все это оплачивать? Домом управляет УК.
— Нет, не можете. Решения общего собрания обязательны для всех собственников дома. Можно, конечно, попробовать оспорить легитимность общего собрания собственников и его решений, если для этого есть основания. Какими они могут быть? При заочном голосовании, как правило, допускается множество ошибок, так как дело для всех новое и сделать все по правилам довольно сложно. Наиболее распространенные поводы для обжалования: не уведомленные о проведении собрания собственники, в том числе будущие, неверно оформленная документация и т. д.На меня собирается подать в суд ТСЖ. Требуют заплатить за коммунальные услуги и содержание жилья в период между созданием ТСЖ (после сдачи дома) и подписанием мной акта приема-передачи, то есть за шесть месяцев. Законно ли такое требование?
— Незаконно, так как обязанность по несению бремени содержания имущества вступает в силу с момента вступления жильца в права собственности. Другое дело, что ряд договоров по управлению и содержанию домом обязывает не оплачивать коммунальные платежи, а компенсировать застройщику и его УК (ТСЖ) расходы на содержание дома в период его эксплуатации до оформления права собственности жильца на квартиру. От подписавших такие договоры требуют деньги, а тем, кто отказывается платить, не выдают ключи и препятствуют нормальному проживанию.
Хотим избавиться от недобросовестной УК. Ремонт не делают, обслуживание не производят, а деньги с народа собирают. На многочисленные обращения ответ один: у нас нет денег, мы банкроты. Хотя сведений о банкротстве на сайте ИФНС нет. Как нам сменить УК? Какова процедура, какие требования?
— Самая оптимальная на данный момент форма — смена компании решением заочного общего собрания собственников.
В нашем доме есть люди, которые не вносят квартплату. Причем квартиры у них не в собственности, выселить их нельзя, поскольку в семьях есть маленькие дети. УК объявило нам, что долг распределят между жителями дома. Непонятно, почему мы должны платить за тех, кто не хочет работать и содержать свои семьи и жилье?
— Если речь идет о новостройке, то эти расходы — бремя застройщика. Переложить его на жильцов-должников можно, оформив на них право собственности. Что мешает застройщику это сделать?
Другое дело, если неплательщики проживают в муниципальных квартирах. В этом случае собственник — город, а жильцы являются нанимателями и платить обязаны в соответствии с договором найма (социального или коммерческого). Если они не платят, то их ответственность должна быть предусмотрена данным документом. По сути, муниципальщиков могут выселить, обычно этим занимаются городские власти.
Распределить долги на жителей пытаются многие УК, но это до поры до времени, пока добросовестные плательщики не встанут на дыбы. Как правило, после этого УК подает на должников в суд и переселяет в другое жилье — общежитского типа, с нормой метража 6 кв. м на человека. В Москве таких граждан отселяли в Капотню.
Расскажите, как правильно выбрать УК? На что обращать внимание в первую очередь, какие документы проверять, нужны ли рекомендации и т. д.?
— В первую очередь нужно обратить внимание на качество работы компании в тех районах, где она уже оказывает услуги по обслуживанию домов, послушать мнения жителей. Важно понять серьезность намерений, долгосрочность работы на текущий момент и оценить перспективы после выбора УК: захочет ли она вкладывать деньги в устранение каких-либо неполадок или, наоборот, намерена эти деньги только собирать.
Хотим отказаться от услуг УК и перейти на новый способ управления домом — посредством ТСЖ. Как обязать прежнюю организацию вернуть средства, собранные нами на капремонт (он так и не был выполнен, переносился каждый год)? Боимся, что компания исчезнет с нашими деньгами.
— Действовать нужно в судебном порядке. Но прежде надо выяснить, откуда взялось назначение платежа «на капремонт» — из платежек, из договора или вы просто думаете, что УК должна была откладывать какую-то сумму денег на ремонт?
